第一节 房地产概述

一、房地产的定义

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

第二节 房地产的类型

由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：

（一）根据土地的用途分类：根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

1、居住用地

2、公用设施用地（含商业用地）

3、工业用地

4、仓储用地

5、对外交通用地

6、道路广场用地

7、市政公用设施用地

8、绿化用地

9、特殊用地

（二）根据房屋的用途分类：按照房屋的使用功能可以分成八类：

1、住宅

2、工业厂房和仓库

3、商场和店铺

4、办公楼

5、宾馆酒店

6、文体娱乐设施

7、政府和公用设施

8、多功能建筑（综合楼宇）

三、房地产业的主要涵盖领域

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是房地产投资的主要对象。

略……

第三节 房地产业的形态和特点

一、房地产的自然形态

房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、房地产业的特点

1、地域性，房地产是不动产，是固定于某个地段不能被移动被复制的，这样价格和某个地段的地价就有了足够的联系。

2、垄断性，房地产是隶属于土地出现的，由于土地资源的有限性，房地产业的垄断性也突显。

3、循环性，房地产的建筑物有一定使用年限和周期，房地产操作、建设程序也是一个周期性的活动，房地产经济运行包括开发、交易、服务、再投资开发还是一个周期性的过程，另外房地产的建筑活动、建筑技术随季节和气候也在做周期性的循环。

4、滞后性，房地产业发展一般滞后于同期的经济发展，是经济发展引起城市扩张使固定资产投资增加，房地产业随之膨胀。

5、开放性，经济市场本身对房地产市场是开放的，房地产市场的交易促进了市场资金的流通，能促进消费，推动经济增长。

6、双重性，房地产市场具有投资与消费的双重性。

第四节 国房景气指数

自2006年7月国房景气指数攀升到近104点的高位之后，8、9月份出现了连续的微落。国家统计局公布的9月份“国房景气指数”为103.14点，比8月份回落0.17点，比2005年同月上升1.72点，指数的微落说明对房地产行业的宏观调控取得了一定效果。

具体来看，房地产开发投资分类指数为101.72，比8月份上升0.06点，比去年同月上升0.43点；资金来源分类指数为103.55，比8月份下降0.17点，比去年同月上升2.91点；商品房空置面积分类指数为101.94，比8月份上升1.27点，比去年同月上升0.45点；全国土地开发面积分类指数为100.87，比8月份上升0.50点，比去年同月上升5.38点；房屋施工面积分类指数为103.51，比8月份下降0.11点，比去年同月上升0.07点。略……

2003-2006年9月国房景气指数及主要分类指数走势

注：2006年起“国房景气指数”构成指标采用了新的季节调整方法，历史数据也进行了相应的调整

第五节 房地产投资完成额

在监管层逐渐收紧信贷和土地这两道“闸门”，并且加大了对新开工项目和产能过剩项目的清理力度后，城镇固定资产投资增速总体上出现逐渐放缓态势。2006年1-9月，全社会固定资产投资71942亿元，同比增长27.3%，比2005年同期加快1.2个百分点，比2006年上半年回落2.5个百分点。其中，城镇固定资产投资61880亿元，同比增长28.2%，同比加快0.5个百分点，比2006年上半年回落3.1个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%，同比加快2.1个百分点，分别比2006年上半年和一季度加快0.1和4.1个百分点，房地产投资增速仍然较快。

2003年1月-2006年9月房地产开发投资完成额及同比增长情况

从供给结构来看，经济适用房投资仍呈下降态势。

2006年1-9月，在全部房地产开发投资中，完成商品住宅投资9076.4亿元，同比增长29.5%；完成办公楼投资578.9亿元，同比增长15.8%；完成商业营业用房投资1541.3亿元，同比增长16.9%；完成其他工程用途类投资1705.9亿元，同比增长10.1%。从各类型房地产投资所占比重来看，住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为69.9%、4.7%和11.9%。在住宅投资中，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房完成投资408亿元，同比增长10.8%，占整个房地产投资的比重为3.2%，与去年同期相比下降了0.4个百分点，这说明尽管在国家的大力倡导下，各地开始加大投资建设经济适用房的力度，但相对于商品住宅而言，却是远远不够的，房地产市场供给结构与宏观调控的预期目标仍存在一定差距。

2006年1-9月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况

                                                                                                                                                      单位：亿元，%

从地区结构看，房地产开发商将开发重点向中、西部地区转移。

由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商纷纷从竞争激烈的东部城市转向中西部二线城市开发投资，看准中西部巨大的房地产消费市场。2006年1-9月，东部地区完成投资8297.8亿元，同比增长19.5%，增速低于全国平均水平4.8个百分点；中部地区完成投资2286.0亿元，同比增长36.3%，超过全国水平12个百分点；西部地区完成投资2318.6，同比增长32.1%，超过全国水平7.8个百分点。从各地区的房地产投资增长情况看，1-9月份全国31个省（区、市）中有17个省（区、市）的房地产开发投资增长速度超过全国平均水平，增长居前的地区是福建、吉林、河南、内蒙古、西藏五个省份，同比增长幅度都在40%以上，其中，内蒙古、西藏增速最为强劲，同比增长分别为104.9%和73.0%。以上数据表明，抑制房地产开发投资的过快增长依然是宏观调控的当务之急。

2004年-2006年9月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况

略……

第六节 2006年上海市经济与社会发展概况

一、综合分析

2006年，全市经济稳中趋平，结构更加优化，效益显著回升。全市实现生产总值10318元，同比增长12.1%。其中，第二产业实现增加值5019亿元，同比增长12.9%。第三产业实现5206亿元，同比增长11.5%，第三产业占全市生产总值的比重达到50.5%。二产中，工业实现增加值4656亿元，同比增长13.1%。

二、产业分析

2006年，全市工业增加值继续保持了快速增长的势头，总体呈现前高后平的趋势，三季度我市工业增长速度开始回落，但继续保持10%左右的增速，全年实现工业增加值4656亿元，同比增长13.1%。同时，服务业实现增加值5206亿元，同比增长11.5%，其中商贸业两大行业（批发零售业和住宿餐饮业）实现增加值1101亿元，同比增长9.2%，成为服务业中增加值比重最大的行业，发挥着对服务业经济的支撑性作用。2006年，二、三产业增加值的比重分别为48.6%和50.5%，共同推动经济增长的格局进一步巩固。

三、金融分析

2006年，上海经济总量首次突破10000亿元大关，连续15年保持两位数增长。2006年，上海金融市场交易总量达到60.95万亿元，同比增长76.26%。

2006年末，上海外资银行营业性机构数量已达100家，同比增加18家；外资银行在上海设立的代表处达到106家，同比增加6家。31家外资银行选择上海作为在华业务的主报告行，约占外资银行在华主报告行的七成以上。上海外资银行资产总额占全国外资银行资产总额的56％。

保险业、证券业对外开放也不断扩大。截至2006年末，已有10余个国家和地区的24家保险公司进入上海的保险市场，保费收入的市场占有率已达19.17％；外资证券类机构20家，中外合资证券、基金公司20家，外资证券代表处58家。

四、城市建设分析

1、枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施建设加快推进。

年内铁路上海南站、中环线浦西段等一批重大城市基础设施项目相继建成并投入运营。全年电力建设投资116.23亿元，交通运输邮电通信投资703.24亿元，市政建设投资249.84亿元，公用事业投资56.23亿元。浦东国际机场扩建工程、上海长江隧桥工程等项目加快建设。全年高速公路网通车里程达到581公里。

2、公交优先战略加快实施，城市交通运营能力不断提高。

至年末，全市轨道交通营运线路长度达到140.2公里。公交线路达到944条；公交运营车辆1.7万辆；运营出租车4.8万辆。全年市内公共交通客运量44.71亿人次，其中，轨道交通客运量6.56亿人次，增长10.4%；公共汽电车客运量27.4亿人次。

3、公用事业综合服务水平继续提高。

全市自来水日供水能力达到1138万立方米，比上年增长3.8%。全年全市用电量990.15亿千瓦小时，增长7.4%，其中，城市居民生活用电122.37亿千瓦小时。至年末，全市人工煤气及液化气家庭用户达到490.52万户；天然气家庭用户216.9万户。

4、城市信息化建设继续推进。

全年实现信息产业增加值1337.89亿元，比上年增长17.5%。至年末，全市互联网用户957万户；有线电视用户448.12万户；固定电话用户1112.3万户。个人信用信息入库量770万条，企业信用信息入库量60万条。银行卡累计发卡5610.89万张；社保卡累计发放1004.32万张；交通卡累计销售2568.06万张。

5、世博会筹办工作全面推进。

年末已有107个国家和国际组织正式确认参展。园区1.8万余户居民动迁全部完成。至年末，世博会规划区动迁腾地率达到50%，园区基础设施建设项目正式启动。

6、城市生态环境不断改善。

全年用于环境保护的资金投入310.85亿元，相当于全市生产总值的比例为3.02%。城市污水处理能力达到487.9万吨/日；污水集中处理率达到71%。全年新增生活垃圾无害化处理能力600吨/日。全年空气质量优良天数达324天，空气质量优良率达到88.8%。至年末，城市绿化覆盖率达到37.3%，森林覆盖率为11.6%，人均公共绿地面积为11.5平方米。

五、社会现状

1、城乡居民收入水平持续提高。

据抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入比上年增长10.8%；农村居民家庭人均可支配收入增长10.4%。城乡居民收入增幅差距进一步缩小，由上年的1.1个百分点缩小至0.4个百分点。居民储蓄继续增加。至年末，全市居民储蓄存款余额9480.28亿元，当年新增1068亿元。

2、就业形势总体保持稳定。

至年末，全市城镇从业人员605.43万人，比上年末增加7.09万人。全市城镇登记失业人数为27.82万人；城镇登记失业率为4.4%，与上年持平。全年新增就业岗位66.3万个，比上年增加1.2万个。全年有12.9万名当年高校毕业生实现就业，就业率达96.3%。

3、居民居住质量不断提高。

至年末，城镇居民人均住房居住面积达到16平方米，比上年增加0.5平方米。居民住宅成套率达到94%。

4、社会保障制度继续完善。

至年末，全市参加城镇基本养老保险的人数为772.41万人；参加失业保险的人数为476.41万人；参加城镇职工基本医疗保险的人数为730.67万人；小城镇社会保险参保人数达到139.76万人。至年末，全市有53.19万人享受政府救助。全年有6.28万人次的大病重病患者获得医疗救助。至年末，享受廉租住房政策的家庭达到22397户。职工最低工资标准提高到750元/月。

第七节 宏观政策环境

一、房地产税收政策

2007年，房地产行业依然是税收监管的重点，此前，房地产行业已经连续多年被列为税收稽查的重点行业，2005年，财政部组织驻各地财政监察专员办事处选取39户房地产开发企业进行了检查，涉及133个房地产开发项目。2006年，根据国家有关政策规定，国家税务部门加强了房地产行业的税收征管。

开发商层面也明显感觉到了税收方面的压力。10月29日，在万科举办的活动中，万科董事长王石表示，今年1到9月，万科销售产品的均价上涨了27%，但万科的毛利率只增加了1.7%，万科的利润率增幅之所以没有跟上产品价格增幅，主要是因为万科开始增加精装项目，已经缴纳的税费大幅增加所致。王石表示，万科产品每平方米所包含的税金为1100元左右，而去年的时候这一数字仅为400元左右。

此外，2007年10月1日起执行的物权法引发了各界的高度关注，有人士评论这已经为物业税的开征创造了法律条件，尤其是2007年10月之后国家税务总局和财政部批准物业税空转试点从原先的6个城市扩大到10个城市，这已经说明政府正在加快步伐来推进物业税政策的出台。

二、房地产土地政策

2007年年初，国土资源部就正式印发了《2007年国土资源工作要点》，指出在2007年国家将继续严格落实土地管理和耕地保护责任制、严格实行问责制等。加强遥感监测和动态巡查，及时掌握重点地区和重点城市土地违法情况，将违法行为的发现率、制止率列为重要考核指标。

2007年的两会奠定了今年住房保障成为楼市关键词的主基调。8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》即24号文的颁布，被称为“中国住房体制第三次变革”，房改十年回归保障。

此外，在北京，两个1000万工程、配建令、经济适用房家庭收入标准调整、廉租房再度动工等等，所有消息无不使得今年成为名副其实的住房保障年。

在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。

三、房地产金融政策

2007年控制流动性泛滥是金融政策的一个主要战线，多次加息、提升存款准备金率，大量的资金在金融政策的导向下，在银行、股市、楼市中游走。

临近年底，中国人民银行网站发布《中国人民银行中国银行(601988行情,股吧)业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，通知明确，购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数。

2007年9月27日发布的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。央行发布的《补充通知》对“第二套房”做出明确说明，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定房贷次数。

此前几天，央行刚大幅度地提高了存款准备金，将存款准备金率提高了14.5%，创出20多年来的新高。央行的调控艺术是高妙的，在新一轮贷款炒房潮来临之前，在放贷冲动到来之前，提前防微杜渐，提存款准备金率以收拢货币。

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