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北京楼市现“小阳春” 800万房子10万议价空间都不给
发布时间 2019-04-03 14:59:00 来源：中经纵横
阳春3月，“317”新政两周年刚过，被压抑了两年多的北京楼市似乎出现了回暖迹象。《证券日报》记者在北京东三环、北四环等多片区域进行二手房市场调查时发现，小户型房源成交速度明显加快，1000万元以上的改善型住宅降价促销后也能很快脱手。
“我年前（农历新年）在九龙山地铁站附近看上一套房子，找了几家中介公司打听情况，房东误以为潜在购房者很多，于是提价20万元。本想过段时间再看看，没想到年后就被人全款买走了。”有购房计划的傅先生（化名）告诉《证券日报》记者，他已经加快了看房步伐。
有过同样经历的李女士也向《证券日报》记者表示，为了买学区房，前段时间把东四环外的首套房卖了，卖了500多万元，本以为市场还没起来，就慢慢在海淀区看房，结果看了两个星期后发现，以前还想砍价的房子迅速成交了。“业主根本不愿意降价了，一套800万元的房子，连10万元的议价空间都不给。”李女士称，“我没办法，赶紧买了一套，要不然害怕一直涨，犹豫不决反而损失更大。”
成交周期缩短
“你看这套，挂牌一周就卖出去了。”3月17日，在东三环某大型房产中介机构门店里，一位穿着得体的经纪人向记者展示刚售出的房屋，似乎希望以此证实北京二手房市场回春。“2019年以来，市场交易量上来了。”他不断重复说，“量在价先，北京楼市很快就要启动（上涨）了。”
随后，《证券日报》记者随机选择了几个小区询问情况。两周后，记者接到这位经纪人的电话，被告知上次询问的一套房子已经卖出去了。“就是这么快。”他话语间透露出些许得意，并表示“我再帮您看看其他小区吧？”
一位有购房意向的傅先生告诉记者，他2018年底看上东三环一个次新小区的一居室，68平方米标价505万元，“我本来想让家人再看一下，这套房子就被人以495万元的价格买走了。年后同一小区又挂出来一套同户型的房子，叫价就要525万元，我还没来得及跟卖家讨价还价，又被人以505万元全款买走了。”
据了解，在二手房市场上，买家“全款”意味着不需要卖家去银行配合走贷款流程，同时能够提前拿到售房款，因此具有相当强的议价空间。
一位资深的二手房经纪人告诉《证券日报》记者，2019年以来，小户型成交量明显上涨，一方面，房价有所下滑；另一方面，刚需人群不愿再持币观望，“尤其是5月份之前学籍采集，时间不等人，小户型学区房在这段时间领涨。”
但是，大户型要想快速出手仍有降价空间，他表示，“尤其是1000万元以上的房子，由于信贷政策趋紧，买房的杠杆率被控制在一个很低的范围内，总价高的改善型住宅最受影响。”
者在调查时也发现，大户型二手房仍是稳中有降。例如北四环外学院路的次新小区逸成东苑，在3月17日成交了一套155平方米的三居室，挂牌价为1450万元，成交价为1268万元，降价182万元。而2018年5月份，同户型二手房的成交价还是1420万元。
可以佐证的是，3月31日，链家系统显示，当日成交量675套，而去年此时只有145套。从链家的二手房销售数据来看，3月份，链家成交量为10103，同比上涨超30%。
而从成交周期来看，据贝壳研究院数据显示， 3月份，购房者成交周期79.2天，环比微降，但仍处历史高位，市场成交节奏缓慢。不过，另有业内人士也称，3月份市场已经改变，由于网签数据的滞后性，这些“热度”或许将会体现在4月份的成交量数据中。
北京楼市现“小阳春”？
事实上，“317”新政实施后的两年时间里，北京陆续出台多项调控措施，涉及商业用房限购限售、加大土地供应力度、推行共有产权房、公积金贷款政策调整等方面。随之而来的，是楼市长达近两年的持续降温。
以2017年3月17日为临界点，以两年为时间单位衡量，“317”新政出台后两年，北京新房成交约50843套，比“317”新政出台前两年减少约45%；“317”新政出台后两年，北京二手房成交近28万套，比“317”新政出台前两年减少约42%。可以说，北京楼市进入“冰河世纪”。
如今的北京楼市，则出现了“破冰”的迹象。
中原地产的统计显示，2019年3月份，占据市场主体的北京二手房，共实现16051套的交易量，环比上涨163.5%，同比增长43.9%。这一数据还创下了最近10个月以来的新高。新房市场的成交量同样明显增长。
按照贝壳研究院的观点，这轮市场的升温主要是季节性因素导致。从历史数据来看，每年春节后市场均出现回升，今年也不例外。通过历史对比可以发现，今年3月成交环比增幅与2018年同期相当，但与2015年-2016年市场较热时相比，回升力度仍然相对温和。
不过，“从绝对量来看，当前成交水平处历史中等水平，市场不存在过热迹象。”
在价格方面，贝壳研究院统计的3月份北京二手房成交均价为61420元/平方米，环比上涨2.5%。其中原因在于，中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点。因此，“若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大”。
此外，从业主来看，新入市业主也没有明显涨价，3月新增挂牌均价保持稳定，环比上涨0.3%。业主近半年报价也保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数占比虽环比上升，但仍有近八成业主下调报价。
根据贝壳研究院统计，2019年3月份，北京二手房市场处于弱势回温态势，成交量表现好于去年，同比增加23.2%。随着市场的回升，均价稳步上扬，涨幅在历史周期中不大。在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础，后期市场可能会转入季节性向下调整，均价涨势后期难以持续。
从新增供需来看，3月份，北京链家二手房新增供需虽环比季节性回升，但月内四周持续回落。且同比看，北京链家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，带看量同比增长14%，长期看买卖双方入市积极性仍处低位。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场预期平稳，房地产调控政策依旧高压，再叠加新房高库存的分流影响，市场不存在快速升温的基础。2019年市场仍处在温和升温通道中，3月份成交量或处年内月度高位，后期成交将季节性回调，均价大幅上涨无动力支撑，将小幅波动。
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